Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail rural.

Le bail rural est conclu pour une durée minimale 9 ans. À l’expiration de cette durée, le locataire a un droit au renouvellement de son bail rural pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions que le bail précédent.

Il s’agit d’un renouvellement automatique.

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit exploiter effectivement les biens loués.

Dans le cas de locaux d’habitation, il doit les habiter effectivement ou occuper des locaux à proximité.

En principe, le bail renouvelé constitue un nouveau bail même s’il reprend les conditions de l’ancien bail. Les parties peuvent aussi décider de négocier des modifications.

Par exemple, le propriétaire peut introduire une clause de reprise sexennale (6 ans). Cette clause permet au conjoint, partenaire de Pacs, descendants majeurs ou mineurs émancipés du propriétaire de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6e année. Le propriétaire lui-même n’est pas concerné par cette clause. Ces personnes doivent exploiter personnellement les lieux.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural soit en raison d’une faute du locataire, soit en raison d’un changement de destination des lieux, soit en raison de l’âge du locataire.

Pour refuser le renouvellement du bail rural, le bailleur doit envoyer un congé au locataire, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) 18 mois au moins avant l’expiration du bail. En l’absence de congé envoyé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement (par tacite reconduction) pour une nouvelle période de 9 ans.

Le locataire a 4 mois pour contester ce refus de renouvellement devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Faute du locataire

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail rural au locataire pour l’un des motifs suivants :

• 2 défauts de paiement de loyer du locataire
• Cession de bail réalisée par le locataire sans l’accord du propriétaire

• Échanges de jouissances de parcelles sans prévenir le propriétaire
• Agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
• Non-respect des clauses environnementales (comme le non-retournement des prairies ou la limitation de produits phytosanitaires…).

Changement de destination du bien loué

Le changement de destination du bien loué pour des raisons d’urbanisme peut justifier le renouvellement du bail par le bailleur.

Par exemple, lorsqu’une parcelle consacrée aux cultures devient constructible à la suite d’un changement du plan local d’urbanisme, le bailleur peut refuser le renouvellement.

Âge du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite, c’est-à-dire 62 ans ou 67 ans pour le taux plein

Le locataire peut s’opposer à ce refus en indiquant qu’il souhaite céder son bail à son conjoint ou partenaire de PACS participant à l’exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Ce droit de reprise des lieux loués est possible dans l’une des 3 situations suivantes :

• Exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit de son époux, ou de son partenaire de Pacs, d’un descendant ou d’un mineur émancipé
• Exploitation d’une carrière
• Construction d’une maison d’habitation

Il doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice), 18 mois au moins avant la reprise envisagée

Le locataire peut renoncer à son droit au renouvellement du bail rural.

Il doit prévenir le propriétaire, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice), 18 mois au moins avant l’expiration du bail.