Fiche pratique
Vérifié le 01/06/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour faire un état des lieux et trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier. On considère qu'une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d'impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu'à 200 lots de copropriété (15 % si 201 lots et plus).
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 25 % d'impayé.
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayées.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
Si le niveau des impayés atteint 25 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture des comptes. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours auprès du tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 15 % d'impayés.
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayés.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
Si le niveau des impayés atteint 15 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 A
Copropriétés concernées
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 B
Saisine et décision du juge
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 C
Personnes désignées en tant que mandataire ad hoc
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-2
Charges exigibles
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3
Tribunal compétent
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4
Information du conseil syndical
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5
Saisine par un créancier
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6
Modalité de saisine du juge
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7
Désignation du mandataire
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9
Transmission de l'ordonnance
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10
Assistance du mandataire
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11
Consultation du rapport du mandataire
Copropriétés en difficulté : que faire ?
Institut national de la consommation (INC)
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