Question-réponse
Vérifié le 04/05/2021 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon que le logement a été loué vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes :
Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail.
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre.
La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.
À savoir
le propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations :
Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :
Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).
Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.
Droit de préemption du locataire
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.
Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.
À savoir
Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.
Acceptation de l'offre de vente
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit :
Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.
À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.
Refus de l'offre de vente
Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :
En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.
Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1
Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1
À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.
À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.
Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement en cas de vente ?
Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Donner congé au locataire
Pour cela, le propriétaire doit donner congé (son préavis) au locataire pour la fin du bail. Mais le propriétaire peut en être empêché, lorsque le locataire est protégé (selon l'âge et les ressources du locataire).
À noter
le propriétaire d'un logement loué avec un bail mobilité n'a pas besoin de donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail.
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé (congé pour vendre). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.
Attention :
le propriétaire doit respecter les autres règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé s'il répond aux 2 conditions suivantes :
Nombre de personnes | Types de personnes | Île-de-France | Autre région | |
Paris ou ville limitrophe de Paris | Autre commune | |||
1 | 1 personne seule | 25 165 € | 25 165 € | 21 878 € |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 37 611 € | 37 611 € | 29 217 € | |
2 | 2 personnes | 37 611 € | 37 611 € | 29 217 € |
Situation particulière :
| 49 303 € | 45 210 € | 35 135 € | |
3 | 3 personnes | 49 303 € | 45 210 € | 35 135 € |
Situation particulière :
| 58 865 € | 54 154 € | 42 417 € | |
4 | 4 personnes | 58 865 € | 54 154 € | 42 417 € |
Situation particulière :
| 70 036 € | 64 108 € | 49 898 € | |
5 | 5 personnes | 70 036 € | 64 108 € | 49 898 € |
Situation particulière :
| 78 809 € | 72 142 € | 56 236 € | |
6 et plus | 6 personnes | 78 809 € | 72 142 € | 56 236 € |
Par personne supplémentaire | + 8 782 € | + 8 038 € | + 6 273 € |
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :
Le locataire de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants :
Nombre de personnes | Types de personnes | Île-de-France | Autre région | |
Paris ou ville limitrophe de Paris | Autre commune | |||
1 | 1 personne seule | 25 165 € | 25 165 € | 21 878 € |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 37 611 € | 37 611 € | 29 217 € | |
2 | 2 personnes | 37 611 € | 37 611 € | 29 217 € |
Situation particulière :
| 49 303 € | 45 210 € | 35 135 € | |
3 | 3 personnes | 49 303 € | 45 210 € | 35 135 € |
Situation particulière :
| 58 865 € | 54 154 € | 42 417 € | |
4 | 4 personnes | 58 865 € | 54 154 € | 42 417 € |
Situation particulière :
| 70 036 € | 64 108 € | 49 898 € | |
5 | 5 personnes | 70 036 € | 64 108 € | 49 898 € |
Situation particulière :
| 78 809 € | 72 142 € | 56 236 € | |
6 et plus | 6 personnes | 78 809 € | 72 142 € | 56 236 € |
Par personne supplémentaire | + 8 782 € | + 8 038 € | + 6 273 € |
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :
En cas de congé frauduleux
Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un congé frauduleux au locataire.
Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).
Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).
Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué ou non avec un bail mobilité :
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
À savoir
Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).
Le propriétaire peut vendre le logement, ou le cèder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
Logement vide
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-8
Logement meublé (cas général)
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13
Bail mobilité
Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
Quelle sanction s'applique en cas de préavis frauduleux du propriétaire ?
Quelles différences entre location vide et location meublée ?
Propriétaire : quelles sont les règles de location d'un logement meublé ?
Bail d'habitation : peut-on envoyer son congé (préavis) par mail ?
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